Les gens

Expérience personnelle: comment se passe la fourniture de services de logement et de services collectifs aux citoyens

Le magazine financier Anastasia Karimova, correspondant du Kommersant, a expliqué les difficultés rencontrées par les sociétés de gestion privées, leur opposition aux autorités, la raison pour laquelle leurs employés sont mutuellement insatisfaits des locataires et l’obligation de fournir aux Moscovites des services de logement et des services collectifs.

Nikolay Babich

Chef de la direction
l'entreprise

Sociétés de gestion privéesdans le système de logement

Je travaille dans le secteur du logement depuis 1986. Avant cela, j'étais ingénieur, directeur de production adjoint dans une usine à Moscou. Il m'est arrivé de venir travailler à l'Institut d'énergie atomique, nommé d'après Kurchatov. À l'Institut Kurchatov, le parc de logements à Schukin était composé de centaines de bâtiments. Cela représente environ un tiers du parc total de logements dans la région. Ils m’ont confié la tâche de diriger le Département du logement et des services communaux (ZhKO) - travailler, dit-on, quelques mois, puis nous verrons si nous ne pouvons pas faire face, nous vous trouverons un remplaçant. Je devais me mettre au travail, examiner toutes les questions, commencer à travailler - j'ai pris du retard, à tel point que je suis resté dans ce domaine pendant 28 ans. À cette époque, le ZhKO comptait 560 personnes et j'ai obéi au directeur de l'institut, l'académicien Anatoly Petrovich Alexandrov.

Depuis 2000, la réforme du logement et des services communaux a commencé à Moscou. L’un des résultats de ce processus a été la décision de transférer en 2002 l’ensemble du parc de logements de l’Institut Kurchatov aux autorités municipales. Au même moment, tout, y compris l'énergie et les ressources, était transféré aux services de la ville - Mosgorteplo, Mosvodokanal sont apparus. Auparavant, tous les réseaux figuraient à notre bilan, maintenant ils le sont au bilan des sociétés respectives.

Environ 10% de nos résidents paient pour le logement et les services communaux

Depuis 2002, sur le site de l’ancien ZhKO de l’Institut de Kourchatov, une DEZ (Direction du client unique) a été créée. Elle a pour tâche principale de gérer, comme tout ce qui existe dans la ville, la gestion, le fonctionnement et la maintenance du fonds résidentiel et non résidentiel de l’Institut de Kourtchatov. organisations spécialisées - entrepreneurs. D'où le nom - DES. Toutes les directions de la ville étaient des entreprises municipales - des entreprises unitaires d’État. Cela peut mettre un terme à l’existence du parc de logements départementaux de l’Institut Kourtchatov. À partir de ce moment, la ville de Moscou assuma l'entière responsabilité de l'entretien de ce parc de logements.

Les modifications apportées à la législation sur le logement nous ont permis fin 2006 de nous enregistrer en tant que société de gestion privée et de nous déclarer comme une alternative possible à la gestion municipale du logement. En d'autres termes, nous avons décidé d'intégrer le parc de logements à la gestion, sur laquelle j'ai personnellement travaillé pendant 20 ans. Nombre de personnes, y compris des dirigeants individuels de district et de district, n’ont pas pu comprendre l’émergence de sociétés de gestion privées, ne voulaient pas aider au transfert de la gestion du logement sur une base commerciale. Je devais presque défendre mon droit à la possibilité de participer à des activités déclarées par la loi.

Interaction privéeCC avec des officiels

Presque toutes les sociétés de gestion privées capables de suivre toutes les procédures nécessaires pour le devenir, se heurtaient sur le terrain à une vive opposition de la part de responsables de district et de district. Malheureusement, le système de gestion urbaine et le cadre réglementaire qui existaient à cette époque n'étaient pas tout à fait prêts pour l'émergence d'entreprises dont il fallait tenir compte lors de la communication avec les habitants du quartier. Les propriétaires ont organisé des assemblées générales pour nous sélectionner en tant que gestionnaires. En 2008, nous avions déjà conclu des accords de gestion d'immeubles d'appartements avec les propriétaires. Nous avons reçu un certificat d'inscription au registre unifié pour la gestion d'immeubles d'appartements à Moscou. De nombreuses sociétés de gestion privées, ex-DEZ, ont emprunté cette voie il y a cinq ou six ans. Aujourd'hui à Moscou, environ 70% du parc de logements reste dans la gestion des entreprises de la subordination urbaine.

Les priorités sont maintenant en faveur des sociétés de gestion étatiques. Pourquoi cela se passe est un sujet pour une autre discussion. Je voudrais noter que, malgré le fait que notre société est privée, notre travail est guidé par les lois fédérales et municipales, lorsque nous calculons avec les résidents, nous appliquons des taux et des taux approuvés par le gouvernement de la ville. Les calculs eux-mêmes et la délivrance des documents de paiement sont effectués par l’intermédiaire de l’organisation de la ville, qui comprend le Comité de relance économique.

Problèmes de gestion des actifs privés

Nous gérons maintenant 54 immeubles à appartements, plus de 13 000 personnes, 400 000 mètres carrés. Environ 300 personnes travaillent dans l'organisation avec les employés des organisations adjudicatrices: gardiens, nettoyeurs, peintres, menuisiers, électriciens, plombiers, couvreurs et ingénieurs dans tous les domaines, employés de l'entreprise de ramassage des ordures, spécialistes des systèmes de protection contre le feu et de désenfumage, services d'urgence, installations d'ascenseurs, traitement des sous-sols par dératisation, avocats, économistes et, bien sûr, personnel de direction.

Il existe des problèmes spécifiques à chaque société de gestion. Par exemple, nous devons traiter une caractéristique telle que l’ancien parc de logements. Le gros des maisons sont des bâtiments des années 1950. Pour que les résidents puissent alimenter sans interruption l'éclairage, l'eau et le chauffage, tous les services publics doivent être opérationnels. Il est totalement impossible de le remplacer car il nécessite d’énormes ressources financières. Dans la mesure du possible, nous remplaçons les pipelines par des tronçons et nos entrepreneurs sont à l'affût: si une situation difficile se présentait, ils étaient prêts à réparer à tout moment de la journée, les jours fériés et les week-ends. L'entretien d'un parc de logements usés est une entreprise difficile et coûteuse. Même lors de la réparation, nous sommes confrontés à la détérioration complète de toutes les communications, de l'électricité à la distribution d'eau et de chaleur, en passant par les eaux usées.



Ce n’est un secret pour personne qu’environ 10% de nos résidents paient pour le logement et les services collectifs de toute façon, il ya ceux qui ne paient pas du tout. Bien entendu, en tant que société de gestion, nous menons un travail permanent avec elles, nous rappelons la nécessité de payer, intentons des poursuites, surveillons le déroulement de la procédure d'exécution, etc. Néanmoins, le manque de ressources financières se fait sentir. Si pendant un an, nous transférons environ 180 millions de roubles à des prestataires de services, il n’est pas difficile de calculer combien nous perdons. Et selon les règles en vigueur, nous devons redonner aux fournisseurs le paiement de la totalité des ressources allouées à la maison (eau, chauffage), payer les entrepreneurs pour les services qu’ils rendent, malgré le fait qu’il ya des résidents qui ne paient pas. C'est l'un des principaux problèmes du travail des sociétés de gestion. Plus vous avez de maisons en gestion, plus les fonds entrant dans la catégorie des pertes de la société de gestion sont importants. Aujourd'hui, nous avons deux ou trois décisions de justice concernant certains défaillants malveillants, mais nous ne pouvons pas les récupérer en raison de la passivité des huissiers de justice.

Les autorités municipales tentent de mettre en place un système d’évaluation et de contrôle objectif des activités des sociétés de gestion, principalement privées. Mais il n'y a toujours pas de critères clairs et sans ambiguïté.

Contrôles et pénalités

J'ai une règle - prendre une position active lors de la réalisation de différents types de contrôles. Au cours de l’audit, défendre son point de vue, pour la moindre raison - faire appel de l’illégal, de notre point de vue, des décisions de mise en responsabilité administrative. Très souvent, nous parvenons à obtenir des tribunaux l'annulation des actes de l'inspection du logement de Moscou comme contraires à la loi. Ce qui, à son tour, donne lieu à des représailles de notre part en tant qu '"organisation obstinée".

Selon la loi de la ville de Moscou, l’une des tâches principales de l’Inspection du logement de Moscou est de prévenir les situations d’urgence dans les bâtiments résidentiels et, parmi les principaux événements, "de fournir une assistance organisationnelle, technique et pratique aux propriétaires qui gèrent l’entretien et la réparation des locaux, des structures et des systèmes et équipements techniques". Mais en réalité, il s’avère que la tâche principale consiste à demander des comptes à l’organisation de gestion et à lui infliger une amende, c’est-à-dire reconstituer le budget en raison de sanctions. Un ordre délibérément impraticable est émis en vertu duquel le Code pénal doit effectuer des travaux capitaux. Mais dans l’estimation des recettes et des dépenses de la direction, il n’existe pas de tels coûts et la structure du taux prévu et normatif pour l’entretien et la réparation de la propriété commune des propriétaires (approuvée, soit dit en passant, par la décision du gouvernement de Moscou) ne prévoit pas de dépenses en capital. Et lorsque nous avons contacté l'administration du district pour lui demander d'inclure cette adresse dans le programme de révision de 2014, notre demande a été refusée car l'état technique de cet immeuble, selon le contrôle de l'inspection du logement de Moscou, a été jugé satisfaisant. C’est tout. Il en résulte un cercle vicieux. Mais cela n'empêchera pas l'inspection du logement de Moscou de nous appliquer à nouveau des sanctions sans entrer dans les faits. Je voudrais que l'inspection du logement d'un organisme punisseur devienne un assistant pour rétablir l'ordre dans les maisons.

Beaucoup se plaignent des tarifs élevés du logement et des services communaux. Notre faute n’est pas ici: les ressources coûtent cher

En voici un exemple: l’un des résidents a adressé un appel au portail de l’inspection du logement pour que le hall de son entrée soit encombré. Il s’est avéré qu’il n’y avait que la voiture d’un voisin. C'était une période où le site fonctionnait mal et nous ne pouvions pas faire rapport à temps. L'inspection du logement nous a imposé une amende de 300 000 roubles pour non-divulgation d'informations. Ou encore, voici un cas récent: à notre stand, l’inspection a trouvé un rapport de comptabilité dans lequel toutes les feuilles n’étaient pas dûment scellées. Relève également de la "non-divulgation d'informations", également d'une amende pouvant aller jusqu'à 300 000. Nous perdons tous les tribunaux, mais seulement une fois que nous avons réduit l'amende de 300 000 à 250. Les amendes sont prévues dans le budget. Nous sommes donc particulièrement pénalisés à la fin de l'année: elles sont conformes à la norme. Les responsables ne comprennent pas qu’ils prennent ainsi de l’argent chez les résidents, car nous pourrions utiliser cet argent pour effectuer, par exemple, la réparation des entrées.

Nous devons payer des salaires aux avocats, consacrer du temps et de l'énergie aux tribunaux. Une fois, nous avons refusé de signer un accord avec Mosgaz, qui imposait des frais supplémentaires aux résidents. Nous étions la seule entreprise à avoir décidé de le poursuivre en justice. Ils sont immédiatement venus nous voir avec des inspections imprévues.

À propos des tarifs des services publics

Beaucoup se plaignent des tarifs élevés du logement et des services communaux. Notre culpabilité n'est pas là: les ressources sont chères, pas nos services. Et les ressources de notre pays sont si chères, car elles sont contrôlées par les monopoleurs. Le gel des tarifs des services publics est un phénomène très triste. Personne n'a annulé l'inflation. Comment allons-nous payer pour le nettoyage et la collecte des ordures? Couper les volumes?

Je trouve difficile de dire combien le prix du logement et des services communaux devrait augmenter afin que les entrées métropolitaines aient l’air plus soignées. Cela dépend de la maison: certaines maisons ont 20 ans, d'autres 60 ans, certaines ont un vide-ordures, d'autres pas, il faut changer de tuyaux quelque part, mais pas ailleurs.

Il existe un moyen de sortir de la situation: les résidents acceptent leurs propres tarifs d’entretien et de réparation. Par exemple, les résidents peuvent décider de payer 40 roubles au mètre carré au lieu des 24 roubles établis par la ville pour vivre dans la dignité et disposer d'entrées plus confortables. Mais personne n'augmentera son loyer. Vous devez également tenir compte du fait qu'avec une augmentation volontaire des tarifs des résidents, la ville cessera de payer pour les bénéficiaires et nous perdrons de l'argent du budget.

Le travail est difficile, mais personnellement, je travaille depuis longtemps dans le secteur du logement et des services communaux et je suis habitué à diverses difficultés. Je sais que beaucoup des résidents qui nous ont choisis nous ont fait confiance. Je connais tous les concierges, les électriciens. Je sais comment la région s'est développée. Désolé de tout laisser tomber.

À présent, le code pénal est sous le contrôle étroit de l'État. Le marché a déjà pressé des entreprises malhonnêtes qui se sont enrichies illégalement sur des résidents. Mais la réputation générale de tels escrocs a souffert.

Photos: Shutterstock.com

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